房地產開發(fā)投資高速增長，曾一度達到全國第一，但房屋施工面積增速放緩，房地產資金面臨壓力，商品房銷售增速回落……在云南省兩會期間，由省統(tǒng)計局最新發(fā)布的《2013年云南房地產業(yè)發(fā)展報告》（以下簡稱《報告》）認為，云南房地產發(fā)展不確定因素增多，若不引起高度重視，將會出現(xiàn)大起大落的局面。

現(xiàn)狀

房地產投資增幅曾在全國居首

但商品房量價總體回落

2013年，云南房地產開發(fā)投資2488.33億元，比上年增長39.6%，超額完成當年1600億元的目標。該指標月度36%以上的增幅，在全國各省區(qū)的排名中不斷上升，并一度居首。

在房地產投資快速增長的同時，投資結構也在變化，住宅投資規(guī)模所占比重進一步縮小。住宅在云南房地產開發(fā)投資中的比重，從2008年的76%持續(xù)下滑至去年前11個月的65.8%。所對應的是，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房在房地產開發(fā)投資中的比重不斷上升。

同時，去年前11個月，云南商品房施工面積1756.83萬平米，但27.3%的增速卻較年初的56.6%大幅回落。

去年云南房地產市場的另一個特點是，民間投資項目較多。去年前11個月，云南民間開發(fā)房地產項目2136個，共完成投資1837.49億元，同比增長36.7%，占房地產投資的比重為83.9%。其中計劃投資50億元以上項目16個，其中15個分布在昆明的主城五區(qū)。

另外，云南商品房銷售也呈總體回落態(tài)勢。2013年前11個月，云南商品房銷售面積2713.13萬平米，同比增長4.7%，較前5個月回落7.2個百分點。其中，住宅銷售增速回落明顯，但非住宅商品房銷售面積增速卻在增加。

去年前11個月，云南商品房銷售額1204.33億元，同比增長11.1%。

問題

小戶型商品房比重19.7%

遠低于國家要求

《報告》認為，云南房地產市場發(fā)展反映出的一些突出問題值得關注。其中之一，就是保障房建設不能完全滿足城鎮(zhèn)低收入人群和農民工群體的基本住房要求。

目前，云南多地都有部分城鎮(zhèn)居民居住在一些環(huán)境較差的民房、危房里，而保障房建設還不能完全覆蓋這部分人群；其次，農民工群體雖是城市建設發(fā)展的重要力量，但目前云南省保障性住房供應體系中，只有公租房對部分不具有城鎮(zhèn)戶籍但符合一定條件的外來務工人員開放，其余類型都要求申請者具有城市戶籍。

同時，商品房開發(fā)建設中小戶型不足，雖然國家早有相關要求：新審批、開工的商品房中，90平米以下住房占比需達開發(fā)建筑面積的7成以上，但去年前11個月，云南商品住宅建設中，這一比重僅為19.7%。

去年，在銷售面積和銷售額增速回落的同時，企業(yè)對銷售回款依存度卻有所提高。企業(yè)本年到位資金的三大來源中，銷售回款所占比重從前10個月的32.1%提高至前11個月的33%，國內貸款與自籌資金占比不同程度下降。

地區(qū)發(fā)展不平衡也被《報告》認為是問題之一。去年前11個月，昆明房地產投資1117.28億元，增長36.6%，占全省比重51%，是投資唯一超過1000億元的州市。而其余各州市投資額均在200億元以下，且多數(shù)投資規(guī)模在50至100億元之間。

另外，《報告》稱，云南商品房建設同質化明顯，建筑風格雷同，不能呈現(xiàn)地區(qū)文化特色；小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)中，缺乏規(guī)劃、物管落后、生態(tài)環(huán)境破壞問題嚴重；且開發(fā)商對社會事業(yè)項目投資偏少，基本沒有涉及醫(yī)院、養(yǎng)老、學校等項目。

建議

弱化經(jīng)適房限價商品房

將有限資源投向公租房廉租房

“云南房地產開發(fā)面臨諸多不確定因素。”《報告》認為，如不引起高度重視，隨著房地產宏觀調控的慣性作用不斷發(fā)揮，將會出現(xiàn)大起大落局面。

《報告》建議，政府應加大財政資金對保障房的建設投入，鼓勵企業(yè)自建員工宿舍或承租宿舍樓，提高新開發(fā)樓盤的保障房配建比例，推進保障房建設。

形式上要弱化對經(jīng)濟適用房和限價商品房等產權房保障類型的投資，將有限的資源投入到能滿足居民基本居住條件、更符合人口流動性需要和便于建立退出機制的公共租賃住房和廉租房上面，加快棚戶區(qū)改造，并降低保障房申請門檻。

增加小戶型商品房供應量，政府要做好監(jiān)管，可通過貸款稅收等方面優(yōu)惠政策，支持首次置業(yè)群體購買小戶型商品房。開發(fā)商也應推出一批中低價位、中小套型的普通商品房。

支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金，發(fā)展住房產業(yè)投資基金、住房債券、房地產信托等融資工具，吸引社會資金進入住房開發(fā)和保障領域，以幫助企業(yè)積極拓寬融資渠道。

協(xié)調各地區(qū)房地產發(fā)展水平，從政策上將一些行業(yè)向二三線城市轉移，減少省會城市人口過多的壓力；改善二三線城市投資環(huán)境以及城市形象。

同時，加大政策支持房地產項目創(chuàng)新轉型力度，推進房地產業(yè)與社區(qū)金融、居家養(yǎng)老等不同產業(yè)的交叉融合創(chuàng)新，提升產品競爭力。高起點高水平規(guī)劃房地產開發(fā)，多建設一些有地域特色和品牌效應的項目。